過去十多年房地產價格上漲，最主要的基礎是需求在上漲，而需求上漲的最主要推動力是銀行貸款，這時候居民放杠桿的進度就決定了房價的走勢。

從近十年居民貸款增速，尤其是中長期貸款的增速是大幅放緩的。一般把央行公布的數據中“住戶中長期貸款”近似看做居民用來購房的貸款，這是一個相對比較準確的衡量居民房地產貸款增速的指標，對于未來房價的走勢具有一定參考意義。

從央行披露的數據看，從2017年開始，居民中長期貸款的增幅就開始大幅下降。筆者截取的樣本，從2009年算起到2020年，2009年居民中長期貸款是1.70萬億，而到了2020年，這個數字達到5.95萬億元，增加了大概三倍多，這個增幅于全國房價增幅大致相似。

不過，在過去十多年，全國房價基本是單邊上行的，但是居民中長期貸款的增幅并非直線，而是跳躍非常大的，有些年份居民中長期貸款是小幅下滑的，比如2011居民中長期貸款增加了1.46萬億元，而2012年居民中長期貸款增加了1.96萬億元，一年整整少增加了0.5萬億元，但那年的房價個別地方出現了小幅調整，不過大多數地方的房價是平穩的。

2017年，居民中長期貸款增加了5.3萬億元，而2016年居民中長期貸款增加5.68萬億元，一年整整少增加了0.38萬億元。然而，我們知道2017年房價漲幅也跟一般年份漲幅大體一樣。

這十多年中居民中長期貸款增加最多的年份是2016年，這一年的居民中長期貸款增加5.68萬億元，2015年中長期貸款增加了3.05萬億元，多增加了整整2.63萬億，多增加的幅度超過86%，從房價增長幅度看，這一年房價的漲幅跟其他年份也差不多，基本都是單邊上行的。這說明，短期來看，貸款并不是房價上漲的決定因素，還有其他復雜因素在決定房價的走勢。

當然，最近幾年消費貸款被挪用買房的情況比較嚴重，而從2017年開始監管消費貸款挪作買房的情況開始查處，去年更是進行了嚴厲的打擊，不過這一點也許金額相對較小，從數據上反應不是很明顯。

從2017年開始居民貸款增量就在7萬億以上的平臺上緩慢爬升，漲了四年到2020年居民貸款增量也才7.87萬億，四年增加了0.74萬億,中長期貸款從2017年的5.3萬億到5.95萬億，四年只增加了0.65萬億，增幅也很平穩。

只不過，從短期貸款來說，2017年的短期貸款是1.83萬億，2016年只有6494萬億，增加了大約1.2萬億;2108年居民短期貸款增加了2.41萬億元，2017年，居民短期貸款增加1.83萬億元，增幅達到6千億左右。與此同時，這幾年消費并未出現大的回升，這兩年是互聯網消費金融大興的年份，可能有部分消費貸款進入房地產領域。

從2018年開始，監管對于互聯網金融進行集中治理，2017年開始整治消費金融被挪用做房地產按揭貸款的情況，從2019年開始居民消費信貸增幅下降，2019年居民短期貸款只增加1.98萬億元，2020年居民短期貸款增幅是減少的，短期貸款只增加1.92萬億元，相比2019年少增加600億元。說明監管對于貸款挪用的整治見效了。

從今年的情況看，今年后半年的增幅已經被前半年的增幅給擠占了。今年前半年，住戶中長期貸款增加3.43萬億元;而去年上半年只增加了2.8萬億元，全年居民中長期貸款中長期貸款增加5.95萬億元，那么如果今年居民中長期貸款跟去年保持增幅不大，那么下半年的增幅是很小的，這也預示著下半年房價的上漲空間不大。冉學東