據深圳市住建局數據，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房網簽套數30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月單月看，深圳全市二手房網簽3216套，較去年6月的13492套同比下滑幅度達到76.2%，網簽量呈現出罕見的“五連跌”;深圳二手房過戶2575套，環比下跌14%，同比下跌75%。

樓市調控壓低市場預期

樓市調控持續加碼，或是深圳二手房成交量“五連降”的關鍵原因。

其中，“指導價”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，目的是建立二手住房成交參考價格發布機制，落實“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地產中介協會轉發通知，要求通過開展專項檢查行動，嚴厲查處房地產經紀機構二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導理性交易，穩定市場預期，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

5月6日，建設銀行深圳市分行再下發通知，分別上調首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執行LPR+45BP，相當于5.10%，后者執行LPR+95BP，相當于5.60%。

在政策不斷出臺的同時，深圳收緊落戶政策并加強金融管管控。5月25日深圳發布通知，不再對引進人才發放租房和生活補貼。

6月2日，深圳市地方金融監管局對轄內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談，要求各融資擔保公司全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委托貸款”相關業務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，深圳對此類擔保公司進行管控，其實也是把監管對象范圍擴大了，從傳統的商業銀行部門增加到融資擔保部門，真正體現了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導向。

由此來看，連續的樓市調控不斷壓低市場預期，房地產野蠻生長的黃金時代已經過去，深圳也早進入競爭激烈的存量房交易時代。

二手房市場持續低冷且分化

在充分競爭的市場環境中，供求關系決定了產品價格與交易量，樓市不斷收緊政策，人為壓縮了市場需求，從而達到供大于求的效果。供大于求，伴隨著二手房成交量減少的自然是二手房價格。

樂有家研究中心數據顯示，最近半年深圳二手房成交均價自參考價新政出臺后，環比一改以往上漲態勢，出現了下跌狀態，其中3月份下滑幅度最大。與此同時，價格同比也出現下跌。

除此之外，上半年，深圳樓市呈現出分化態勢。如根據深房中協中介標準指數，二手住宅網簽占比環比4月份再次出現下跌態勢，二手住宅網簽占比已連續四月低于80%基準線。

同時，二手房住宅類各戶型網簽占比數據分析，小于90平方米的首次置業戶型占比持續走低，而大于144平米的改善型戶型占比則持續走高。

分區域來看，數據顯示，以龍崗為代表的東部二手房網簽占比持續走高，并遙遙領先于其他各區，而去年表現火爆的南山等西部地區，二手房網簽占比呈現持續下滑態勢，這一特征也與近期市場“西冷東熱”的態勢基本吻合。

未來走勢

有媒體統計，上半年我國房地產調控超過234次。

展望未來，深圳定將繼續堅定“三穩”的調控目標，堅持“房住不炒”定位。長期來看，在調控政策收緊的大環境下，預期二手房市場終將回歸理性，帶來價格的良性發展;短期內，低迷平穩的市場行情或將成“新常態”。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹同時表示，從目前的市場情緒及交易走勢來看，下半年深圳二手房市場的交易量預期并不樂觀，而價格也有進一步下行的可能性。政策方面，下半年有關二手房市場交易規則的政策有機會出臺，市場可能會出現一個適應期，屆時交易量有機會產生波動。